Emlak Tellallığı Nasıl Olmalı? Piyasa da İşlevi Nedir?

Emlak tellallığı, simsarlığı ya da güncel terimle, emlak komisyonculuğu günümüzde revaçta olan işlerden bir tanesi.

Piyasada alıcı ile satıcının bir araya gelmesi ve işlemlerin düzgün yürümesi açısından önemli. Bu sayede ekonomideki para hareketliliği de artıyor.

Ancak toplumda emlak tellallığı ile oldukça olumsuz imajlar da mevcut.
Mal sahibinin alıcı arayamaması ve ilgilenememesinden kaynaklanan açığı kapatması beklenen emlak tellalları ne yazık ki bu işlevi hakkı ile yerine getiremiyorlar.

Bir gayrimenkul sahibi olarak emlak tellalından ne beklenir?
1) İlk önce ürününü çok iyi tanıması ve tanıtması, 
2) Mal sahibinin razı olabileceği rakamı azami derece yükseltecek şekilde satıcının menfaatini koruması,
3) Mal sahibine; sağlam, dürüst ve güvenilir alıcılar-kiracılar temin etmesi
4) Ödemelerin tam ve zamanında yapılmasını gözetecek şekilde müşteri adayları arasından seçme yapması,
5) Gerekirse müşteri adayı hakkında doğru ve güvenilir bilgi toplaması ve mal sahibi ile paylaşması,
6) Tüm işlemlerin yasal zeminde ve hukuki açıdan bir açık kalmayacak şekilde yürümesini ve evrakları takip etmesi,

7) Mal sahibine karşı, satılan ya da kiralanan taşınmazın bu durumu süresince, mal sahibine karşı hukuki sorumluluk taşıması beklenir.

Bir alıcı-müşteri adayı emlak tellalından ne bekler?
1) Sunumu yapılan ürün hakkında tüm olumlu ve olumsuz yanlarının tarafsız olarak belirtmesi
2) Emlak bedeli için, satıcının bütçesine uygun olan taşınmazları önermesi, bütçesini zorlayacak ürünlerde ısrar etmemesi
3) Kesin karar öncesi, taşınmazın sorunsuz ya da varsa sorunları ile ilgili bilgilerle tam olarak müşteriyi bilgilendirmesi,
4) Ödemelerdeki esneklik imkanları hakkında net bilgi,

5) Taşınmaz ile ilgili olarak yakın ve orta gelecek vizyon bilgisi, (çevredeki yapılan diğer alt yapı çalışmaları ve bu gayrimenkulü ileriki yıllarda nasıl etkileyeceği)
6) Tüm işlemlerin yasal zemine dayalı ve ileride hukuki sorunlar çıkarmayacak şekilde evrakları ile gerçekleştirilmesi ve takip edilmesi
7) Kiracıya ya da alıcıya karşı, kiralanma veya alım ise mal satanın sahip olduğu sorumluluk süresince de alıcıya karşı sorumlu olması beklenir.

Bu da bir çok konuda sorunların çıkmasının yanında, ev alım-satım işlemlerinde emlak tellalının işlevine olumsuz bir anlam yüklemektedir.

Günümüzde emlak tellallığı, bir masa, bir sandalye ve bir telefon ile yürütülebilinecek kadar basitleşmiş ve en az sermaye ve emek ile yüksek kazanç vaat eden bir iş haline dönüşmüştür.

Bu açıdan bakınca, yüzbinlerce lira sermayesini koyarak gayrimenkul üretenin ortaya koyduğu sermaye riskine oranla çok düşük bir ekonomik risk taşımaktadırlar.
Gene genellikle kredi ile sağlanan bu yüzbinlerce liralık borçlanma için, hayatının gelecekteki yıllarından ve yaşamından ödün veren alıcıya oranla da çok az risk yüklenmektedirler.
Aynı zamanda bir satıcının yüzbinlerce lira sermayesini koyması, bir alıcının lisans diploması ile girdiği işte kazandığı iki-üç bin liralık aylık geliri ile bu riske girmesi de göz önüne alınmalıdır.

Gayrimenkul tellalı, ürün alıp satmamaktadır bile... Başka birisinin ürüne, alıcı bulmaktadır sadece. Oysa ürün sahibi, nakite veya yatırıma çeviremediği bu ekonomik değeri ile her geçen gün alternatif kazancından bir miktar daha düzenli olarak kaybetmektedir.

Emlak tellalının tek ciddi riski her iki taraftan da müşteri kaybetmek ya da başka tellallara kaptırmaktır. İşleri dursa, tüm satışlar kesilse bile riske giren bir ürünü yoktur. Dayanabildiği kadar bekleyebilir.

Bu durumun farkında olan bazı ileri görüşlü emlak tellalları, şahsi işlerinin kapsamını ve işlevini biraz daha geliştirmiş durumdalar.
Sadece gayrimenkul'ün alım-satımı esnasında değil, işlem sonrasında da hizmet verebilecekleri şekilde sözleşmeler düzenliyorlar.
Mesela alınan gayrimenkul için, tamirat, bakım, onarım ve yenileme işlemleri için çevreden en ekonomik ve verimli ekipleri (ustaları) da temin ediyorlar. Mal sahibi adına görüşüp, pazarlık bile yapabiliyorlar.
Bazıları bu konuda o kadar uzmanlaşmış ki, size toptan bir maliyet fiyatı bile verebiliyor.

Ama ne yazık ki, bu tür emlak tellalları çok nadir.

Ülkemizde emlak tellallığı ile ilgili düzenlemelerin acil olarak güncellenmesi ve esaslara oturulması gerekiyor.

Bu düzenlemeler başlangıçta her ne kadar taraflara bürokrasi külfeti gibi gelse de, tüm tarafların güvenliğini ve güvenirliğini sağlaması, gayrimenkul işlemlerinde sorunların azalması ve hızlanması açısından çok önemli.

Bu çerçeve de "Emlak Tellallığı";
1) Muhakkak en az 6 aylık; Temel Hukuk, Borçlar Hukuku, Sosyal Psikoloji, Çevre, Kent Estetiği gibi dersleri içeren bir destekleyici kursla sağlanan sertifika sahipleri tarafından yürütülmeli.
2) Emlak tellallarının, ürün pazarlanması ve satış sonrası görevleri ve yükümlülükler, hakları gibi açık, net ve kağıda dökülmüş olmalı.
3) Satışı ya da kiralanması yapılan gayrimenkulün ve bağlantılarının taahhüt edilen özellikleri, muhakkak yazılı olmalı ve bu taahhüt'ten hukuki olarak mal sahibi kadar müteselsil olarak emlak tellalı da sorumlu olmalı.
4) Satışı ya da kiralanması yapılan ürünün sahibi ile emlakçının hukuki ilişkileri, yetki ve sorumlukları da bu evrak üzerinde net olarak belirtilmiş olmalı. Böylece eğer emlak tellalı, başka bir vekilde olan ya da vekil olarak tayin edilmemiş olduğu bir ürünü pazarlıyorsa, bu durum ve şartları açıkça belirtilmiş ve taraflarca onaylanmış olması gerekir.

 Böyle bir düzenleme, emlak tellalına işlemin taraflarına karşı hem ekonomik hem de hukuki bir sorumluluk yüklüyor olurken, aynı zamanda bu işlemlerden kaynaklanan riskleri azaltması ile taraflara fayda da sağlayacaktır.

Ayrıca emlak tellallığını ciddi ve saygın bir iş konumuna yükseltecektir.

                                               ---0---


Böyle bir derleme yapmamım nedeni ise, yakın zamanda bir emlak tellalı ile yaşadığım sorun ve mevcut durumdan kaynaklanıyor.

Uzun yıllar ayrı kaldığım anne ve babamı yaşadığım ile taşınmaya ikna ettim. Onlarda tüm kurulu düzenlerini bozup, yaşadığım şehirden bir ev aldılar. Ev alımında yardımcı olan emlak tellalı, sadece kendi sorumluluğunda olan değil, o gün aynı mevkide bulunan ve başkasının sorumluluğundaki iki daireyi daha gösterdi.
Bu gösterdiği dairelerden birini babamlar satın aldı. Mal sahibi davet edildi ve anlaşma sağlandı. Mal sahibi ile tellal arasında bir anlaşma olmadığı için, emlakçının gelirine konu olan pay da yüklenildi.
Sağ olsun, emlak tellalı kredi çekilirken bankalardaki, tapu işlemlerinde de tapu dairesindeki tanıdıkları vasıtasıyla işlemleri çok kolaylaştırdı ve hızlandırdı.
Alım-Satım işlemi ardından, bu hizmetinin karşılığında bir meblağ aldı. Ardından ailem, eşyalarını toplamak ve taşınmak için memlekete döndüler.

Ev'deki tamirat ve bakım işlemlerini yapmam ve evi hazırlamam içinde evin anahtarını bana bıraktılar.Tabii bir kaç hafta sonu ve iş çıkışı çalışması ardından, oturduğum yer ile babamların evi arasındaki mesafenin çok olması düşündürmeye başladı. Acil bir ihtiyaç durumunda ulaşmam en az 1.5-2 saat olacaktı.
Bu nedenle, doğalgaz kaloriferi daha yeni takılmış, daha kredisi ve diğer borçları bitmemiş yeni evimizi satıp, üzerine biraz daha ekleyerek, onlara yakın bölgeden ev almaya eşimle karar verdik.

Bu amaçla hafta sonları çevreden ve iş saatlerinde internetten bölgedeki evleri araştırdık. Fiyatlara baktık ama 2 ay evvelki fiyatlara neredeyse "yüzde on" eklenmişti.
Bu arayışta, babamların baktığı diğer evin henüz satılmadığını gördük. Mal sahibi ile tekrar temasa geçtik. Bize 2 ay evvelki fiyattan vermeye razı oldu. Emlakçının durumu hakkında bilgi aldık. Hiç bir bağlantıları olmadığını da teyit etti.

Bizim mal sahibi ile görüştüğümüzü duyan emlak tellalı, babamı telefonla arayıp ek komisyon istemiş. Ret edilmiş. Mal sahibini arayarak, babamın razı olduğunu ve tapu işlem günü onu da çağırmasını istemiş. Mal sahibine, bu bilginin yanlış olduğu bilgisini verdik. Çağırmadık. Daha uyanmamıştık.

Yaklaşık 1 yıl kadar sonra karakoldan ifade için davet aldım. Emlak tellalının da sayfalarının bulunduğu bir gazetenin emlak sitesinden ulaşılan ve tellal hakkında olumsuz ifadeler kullanan bir internet yayını hakkında sorgulandım. 

İlgili bölgede ev aradığım dönemde, tellalın sayfalarına da baktığım için o belirttiği sayfayı da görmüştüm. Bir kaç gün içinde de kapanmıştı.

Meğer o sayfalara bakan IP  no'larını tespit edip, iş yerinde kullandığım bilgisayar ile aralarında bağlantı kurmuş. Saptanan 5 IP içinden benimki ona makul gözükmüş.
Şikayet etmiş.
Buna göre; babamlar parasını tam ödememiş ve biz de onu atlatarak parasını ödememişiz.
Olumsuz ifadelerde bundan dolayı kullanılmış.

Aradan bir kaç ay geçince, BİMER ve çalıştığım kurum üzerinden 2 tane daha benzer şikayet geldi. Aralarında ufak tefek tutarsızlıklar olmasına rağmen, benzer içerikteydiler.
Kurumumda konu ile ilgili daha önce savcılık talebi ile ilgili bilgiler ve kayıtlar alınmış. Yapılan iç değerlendirme de  mevcut bilgilerin üstüne ek bir bilgi veya durum çıkmadı. Kişiye, duruma göre hukuki gereklere uygun bir cevap verildi.

Ancak bu durum iş ortamında özellikle dedikodu kurumu vasıtasıyla olumsuz yansıdı. Konuyu bilen amirlerin yaklaşımlarında bile farklılık seziyordum.
Oysa kredi borcum haricinde kimseye kalmış borcum olmadı şimdiye kadar.

Geçenlerde ilk duruşma yapıldı. Buna göre hanımefendinin alması gereken komisyon bedeli eksikmiş çünkü 2 daire satışı olmuş. Aralarında 1.5 ay zaman farkı olması, hem onunla aramızda, hem de onun mal sahibi ile aralarında bir sözleşme olmamasının bir önemi de yokmuş. 6 değil, 16 vermeliymişiz. Üçüncü kişilere rücu edermiş.
İnternet sayfasındaki bağlantı durumu ise reklam çerezlerinden kaynaklandığını düşünüyorum. Çünkü tüm bağlantı sitede kalma süresi; topu topu "1 Saniye", bu kadar süre de herhangi bir web sayfası zor açılır. Ancak başka bir siteyi gezerken, yanda açılan reklam pencerelerinin bu şekilde yenileme esnasında link atıp, giriş yaptığını biliyorum. Başka imkan da yok.

Hanımefendinin, benden başka halihazırda 7-8 davası daha çıktı. Konuları ve mahkemeleri farklı olmak üzere genelde hepsi müşterileriyle arasında çıkan sorunlara dayalı...
Şimdi 2nci duruşmayı bekliyorum. Bakalım neler çıkartacak ?

Bu yaşadıklarımdan dolayı, yukarıdaki derlemeyi yaptım. Emlak tellallığı müessesesini insanların değerlendirmesi ve bu kurumun güncellenmesi için zaman zaman da bu konuyu gündeme getireceğim.